BS 5839 es el código de práctica principal del Reino Unido para sistemas de detección y alarma de incendios. Para las empresas que prestan servicio en instalaciones con esta normativa, habitual en el mercado anglosajón y en organizaciones con presencia en el Reino Unido, la responsabilidad va mucho más allá de mantener los paneles encendidos: son la última línea de defensa frente a un sistema silencioso que falla durante un incendio. Los inspectores de la autoridad local de bomberos y los auditores externos saben exactamente lo que exige la norma y no son tolerantes con los vacíos en los registros.
Este artículo se centra en lo que BS 5839 exige desde el punto de vista del mantenimiento, no de la instalación, porque ahí es donde recae la mayor parte de las actuaciones de cumplimiento.
BS 5839-1 frente a BS 5839-6: conozca qué norma aplica
La norma se divide en dos partes que cubren tipos de edificios diferentes. Confundirlas es un error habitual que lleva a prestar un servicio insuficiente en edificios residenciales o a reclamar en exceso en contratos comerciales.
BS 5839-1 cubre los sistemas de detección y alarma de incendios en edificios distintos de viviendas. Esto incluye locales comerciales, instalaciones industriales, centros educativos, hospitales, residencias de mayores, hoteles y edificios de uso mixto. Es la norma con la que trabajan a diario la mayoría de las empresas de mantenimiento de alarmas contra incendios.
BS 5839-6 cubre los sistemas de detección y alarma de incendios en viviendas, pisos individuales, casas y viviendas tuteladas. Los requisitos de grado y categoría son menores (los equipos autónomos de Grado D son habituales), pero las obligaciones de mantenimiento siguen vigentes y con frecuencia se pasan por alto en los contratos de bloques residenciales.
Si sus contratos incluyen un bloque de pisos, necesita la BS 5839-6 para las unidades individuales y la BS 5839-1 para las zonas comunes y cualquier central de incendios compartida que dé servicio al edificio.
Qué exige realmente la norma en materia de mantenimiento
La sección 45 de BS 5839-1 (edición 2017) establece los requisitos de revisión y mantenimiento. La norma distingue claramente entre la inspección y las pruebas realizadas por el usuario (normalmente la persona responsable en el edificio) y el mantenimiento realizado por la empresa contratista.
Intervalos de servicio: el programa de cuatro niveles
La norma recomienda un mínimo de dos visitas de mantenimiento anuales para la mayoría de los sistemas, pero ese dato de referencia resulta engañoso. El programa completo tiene cuatro niveles diferenciados:
Semanal (por el usuario o persona responsable, no por el contratista)
- Probar un pulsador manual de alarma (PMA), rotando por todas las zonas
- Confirmar que la central acepta la señal y se rearma correctamente
- Comprobar el indicador de alimentación de red
- Registrar la prueba con hora y resultado
Mensual (por el usuario o persona responsable)
- Probar la batería de respaldo mediante la función de prueba de la central
- Inspeccionar la central en busca de indicadores de avería
- Confirmar que el equipo de transmisión remota está operativo (si está instalado)
Trimestral (servicio del contratista, para algunas categorías de sistema)
- Inspeccionar todos los detectores en busca de daños físicos o contaminación
- Probar una muestra de detectores automáticos, normalmente el 25% cada trimestre, completando el conjunto completo a lo largo de 12 meses
- Probar todos los pulsadores manuales de alarma
- Comprobar todos los sirenas y alarmas visuales
- Inspeccionar el cableado y las canalizaciones en busca de daños
- Revisar la matriz de causa-efecto frente a los planos de instalación
- Verificar que la versión de software de la central coincide con los registros
Anual (servicio del contratista, obligatorio para todos los sistemas)
- Completar el alcance trimestral MÁS:
- Probar individualmente cada detector automático
- Probar cada sirena y dispositivo de alarma visual para verificar el nivel de señal correcto
- Probar cada pulsador manual de alarma
- Realizar una prueba de carga de la batería de respaldo (requisito de suministro de 72 horas según la Cláusula 25.2 de BS 5839-1 para la mayoría de las aplicaciones)
- Inspeccionar toda la instalación de cableado, incluidas cajas de empalme y prensaestopas
- Probar la transmisión al centro receptor de alarmas (CRA)
- Emitir un acta de inspección y mantenimiento
Para sistemas en entornos de alto riesgo, hospitales, edificios con personas durmiendo, edificios patrimoniales, las visitas trimestrales del contratista no son opcionales; las espera la autoridad de bomberos y con frecuencia están estipuladas en el contrato.
Fallos de cumplimiento habituales que los inspectores señalan
Tras cualquier incidente de incendio significativo o reclamación al seguro, los registros de mantenimiento quedan bajo escrutinio. Estos son los fallos que aparecen de forma recurrente.
1. Rotación incompleta en las pruebas de zona
Las pruebas semanales deben recorrer todas las zonas y todos los pulsadores manuales de alarma a lo largo de un período representativo. Los inspectores revisan el libro de registro en busca de patrones. Encontrar la misma zona probada cada semana durante seis meses indica que nadie ha rotado. Si un detector de la zona no probada tuviera una avería, nadie lo sabría.
2. Prueba de carga de batería no realizada
Una batería que supera una comprobación de tensión en flotación mediante la función de prueba incorporada de la central no es lo mismo que una batería capaz de mantener el sistema durante 72 horas bajo carga de alarma plena. Los registros de mantenimiento anual que muestran únicamente un resultado de aprobado o suspenso de la prueba del panel, sin una prueba de carga adecuada, no satisfacen la Cláusula 25.2 de BS 5839-1.
3. Sensibilidad del detector fuera de tolerancia
Todos los detectores derivan con el tiempo. La BS 5839-1 recomienda comprobar la sensibilidad de los detectores cuando sea posible. En centrales analógicas direccionables, la propia central marcará los detectores fuera del rango de sensibilidad programado, pero solo si alguien accede al menú de diagnóstico de la central. Muchos técnicos completan una visita sin consultar estos datos.
4. Matriz de causa-efecto no verificada
La matriz de causa-efecto instalada, qué ocurre cuando se activa la Zona A: qué sirenas suenan, qué puertas se liberan, qué ascensores se llaman a planta baja, debe verificarse frente a la documentación de instalación anualmente. Las modificaciones en la distribución del edificio hacen con frecuencia que el comportamiento real diverja de la documentación.
5. Registros no conservados en el propio edificio
La Cláusula 45.1 de BS 5839-1 es específica: el libro de registro debe conservarse en el edificio protegido y estar disponible para su inspección. Mantener los registros únicamente en el sistema de gestión interno de la empresa y no dejar una copia en el edificio es un incumplimiento.
6. Sin notificación escrita de defectos a la persona responsable
Cuando se detecta un defecto que reduce la capacidad del sistema, una sirena con nivel de sonido bajo, un detector fuera de tolerancia, un aislador de zona que se ha quedado activado, el técnico debe notificarlo por escrito a la persona responsable. Muchas empresas lo comunican verbalmente y continúan con la visita. La notificación verbal no es suficiente.
Aspectos específicos de BS 5839-6 en bloques residenciales
Para viviendas bajo BS 5839-6, las obligaciones de mantenimiento dependen del Grado del sistema:
- Grado A (sistemas con central, habituales en viviendas tuteladas): se aplica un mantenimiento equivalente al de BS 5839-1
- Grado C (alimentado por red con equipo de control central): se recomienda revisión anual
- Grado D (unidades autónomas alimentadas por red): la norma recomienda pruebas mensuales por el ocupante y una inspección profesional cuando exista un contrato de mantenimiento
Cuando su empresa mantiene un contrato para un bloque residencial, definir claramente qué norma aplica a qué parte del edificio evita disputas sobre el alcance del servicio.
Lista de verificación para el mantenimiento anual de alarmas contra incendios
Utilice esta lista como guía de trabajo para sus técnicos en una visita anual:
Central y alimentación
- Todos los indicadores de zona funcionan correctamente
- Tensión de alimentación de red confirmada dentro de tolerancia
- Prueba de carga de batería completada y resultado registrado (mAh/tensión bajo carga)
- Antigüedad de la batería comprobada frente al intervalo de sustitución del fabricante (normalmente 4 años)
- Registro de eventos de la central revisado y descargado cuando esté disponible
Detectores
- Cada detector automático probado para verificar respuesta de alarma correcta
- Datos de sensibilidad de detectores extraídos del diagnóstico de la central (sistemas direccionables)
- Detectores con sensibilidad fuera de tolerancia notificados por escrito a la persona responsable
- Todos los detectores inspeccionados en busca de daños físicos, contaminación o pulverización de pintura
Pulsadores manuales de alarma
- Cada pulsador probado y rearme verificado
- Elementos de cristal de los pulsadores comprobados y sustituidos si están rotos o agrietados
Sirenas y alarmas visuales
- Cada sirena probada desde la central y confirmada audible al nivel de dB requerido
- Cada baliza de alarma visual probada para verificar el patrón de destellos correcto
Transmisión e interfaces
- Transmisión al CRA probada y confirmada la recepción registrada en el CRA
- Interfaces de liberación de puertas probadas (retenedores de puertas cortafuego, cerraduras magnéticas)
- Interfaz de llamada de ascensores probada
- Interfaz con sistema de extinción probada cuando esté instalada
Documentación
- Acta de inspección y mantenimiento completada con fecha, nombre del técnico y firma
- Cualquier defecto o recomendación registrado por escrito
- Notificación escrita entregada a la persona responsable por cualquier cuestión pendiente
- Libro de registro del edificio actualizado y dejado en las instalaciones
- Planos de instalación revisados para confirmar su exactitud
Cómo los registros digitales reducen su riesgo de incumplimiento
Los registros de mantenimiento en papel generan problemas predecibles. Los libros de registro se deterioran, desaparecen o permanecen en un archivador que la persona responsable no puede localizar cuando llaman los bomberos. Y en términos prácticos, el papel hace imposible controlar si ha completado la rotación completa del 25% trimestral en todas sus instalaciones.
Las herramientas digitales de gestión de servicios de campo resuelven esto vinculando los registros de prueba directamente al activo, no a un formulario en papel. Cuando un técnico prueba la Zona 3, ese resultado queda registrado con marca de tiempo contra el registro del activo de la central. Cuando se ejecuta la auditoría anual, el sistema puede confirmar que todas las zonas fueron probadas en las cuatro visitas trimestrales.
Temapp organiza esto por instalación y sistema: cada central de incendios es un activo con su propio historial de pruebas, inventario de detectores y registro de certificados. Si la Zona 5 fue probada por última vez hace 19 semanas, el sistema lo señala antes de que llegue el técnico, no después de la auditoría.
El beneficio secundario es el seguimiento de defectos. Cuando un técnico registra un defecto, una sirena que mide 68 dB en lugar del mínimo requerido de 65 dB, ese defecto permanece abierto en el sistema hasta que una visita de seguimiento lo cierra. No hay forma de archivar accidentalmente un informe de defecto escrito. La persona responsable recibe una notificación automática con los detalles.
Para las pruebas de transmisión al CRA, la integración entre el sistema de campo y los propios registros del CRA elimina el vacío más habitual en la documentación del mantenimiento anual: el técnico probó la señal, pero nadie recogió la confirmación del CRA de que fue recibida.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia debe revisarse un sistema de alarma de incendios bajo BS 5839-1?
Como mínimo, dos veces al año por un contratista competente. Para instalaciones de mayor riesgo, edificios con personas durmiendo, hospitales, edificios patrimoniales, se esperan visitas trimestrales del contratista. Las pruebas semanales y mensuales las lleva a cabo la persona responsable en el edificio, no la empresa de mantenimiento.
¿Cuál es la diferencia entre BS 5839-1 y BS 5839-6?
BS 5839-1 cubre los sistemas de alarma de incendios en todos los edificios excepto viviendas individuales. BS 5839-6 cubre los sistemas de detección y alarma en viviendas, incluidos pisos y casas. En un bloque de pisos, las zonas comunes y cualquier central de alarma central quedan bajo BS 5839-1, mientras que las unidades de pisos individuales quedan bajo BS 5839-6. Ambas partes pueden aplicarse al mismo contrato.
¿Quién es responsable de mantener el libro de registro del edificio?
El libro de registro es responsabilidad de la persona responsable de las instalaciones, pero la empresa de mantenimiento debe actualizarlo después de cada visita. La Cláusula 45.1 de BS 5839-1 exige que el libro de registro se conserve en el edificio protegido. Los registros internos de su empresa no sustituyen a un libro de registro en el propio edificio.
¿Qué debe ocurrir cuando un técnico detecta un defecto durante una revisión?
Cualquier defecto que afecte al rendimiento del sistema debe comunicarse por escrito a la persona responsable en el momento de la visita. La notificación verbal no es suficiente. El registro del defecto debe identificar el dispositivo, la naturaleza de la avería, la acción correctora recomendada y si el sistema sigue siendo capaz de cumplir su función prevista mientras se espera la reparación.
¿Puede dejarse un sistema de alarma de incendios en aislamiento total durante una visita de mantenimiento?
No. La Cláusula 45.3 de BS 5839-1 exige que, en la medida de lo posible, los dispositivos individuales se aíslen y se reactiven de uno en uno durante las pruebas, en lugar de aislar el sistema completo. Cuando un apagado total del sistema sea inevitable, la persona responsable debe ser informada y puede ser necesario establecer rondas de vigilancia contra incendios durante ese período.